Jak se měsíční splátka počítá
Hypotéky se v Česku splácejí anuitně. Znamená to, že po celou dobu fixace platíte stejnou částku — mění se ale její vnitřní složení. Zpočátku jde větší část na úroky a menší na umořování dluhu, časem se poměr postupně obrací. Proto po pěti letech splácení nezmizí pětina dluhu, ale výrazně méně.
Do výpočtu vstupují jen tři veličiny: výše úvěru, úroková sazba a doba splatnosti. Kalkulačka výše je počítá přesně tak, jak to dělá banka.
Co splátku ovlivňuje nejvíc
Vlastní zdroje. Čím víc peněz vložíte, tím nižší je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti — takzvané LTV. Banky obvykle financují do 80 % hodnoty, v některých případech do 90 %. A protože je nižší LTV pro banku menší riziko, obvykle za něj dostanete i lepší sazbu. Přechod přes hranici 80 % dolů se často vyplatí, i kdybyste kvůli tomu měli počkat pár měsíců.
Doba splatnosti. Delší splatnost sníží měsíční splátku, ale prodraží úvěr jako celek. Následující tabulka to ukazuje na úvěru 4 000 000 Kč při sazbě 4,89 %:
| Splatnost | Měsíční splátka | Celkem zaplatíte | Z toho úroky |
|---|---|---|---|
| 20 let | 26 156 Kč | 6 277 000 Kč | 2 277 000 Kč |
| 25 let | 23 128 Kč | 6 938 000 Kč | 2 938 000 Kč |
| 30 let | 21 205 Kč | 7 634 000 Kč | 3 634 000 Kč |
Rozdíl mezi dvaceti a třiceti lety je necelých pět tisíc na splátce — ale zhruba 1,36 milionu na úrocích. Delší splatnost tedy není zadarmo, jen se platí jinde.
Délka fixace. Kratší fixace bývají levnější, ale znamenají, že o sazbě budete znovu rozhodovat dřív. Delší fixace je pojistka proti růstu sazeb, kterou si banka nechá zaplatit. Co dělat, až fixace skončí, rozebírám v návodu Konec fixace hypotéky.
Co kalkulačka nezohledňuje
Výsledek výše je splátka jistiny a úroku. Skutečné měsíční náklady bývají o něco vyšší, protože k hypotéce patří i další položky:
- poplatky za zpracování a vedení úvěru, pokud je banka účtuje,
- odhad nemovitosti a poplatky katastru,
- pojištění nemovitosti, které banka vyžaduje vždy, a pojištění schopnosti splácet, které někdy podmiňuje sazbu,
- doprovodné produkty, na kterých bývá zvýhodněná sazba navázaná — účet, karta nebo pravidelné investice.
Sazba není jen číslo z ceníku. Konečnou nabídku ovlivní vaše bonita, typ a lokalita nemovitosti, LTV, délka fixace i to, jestli přijmete doprovodné produkty. Kalkulačka pracuje s orientační sazbou dostupnou na trhu — vaše skutečná může být lepší i horší.
Kolik si můžu půjčit
Kalkulačka počítá splátku ze zadané ceny nemovitosti. Opačným směrem — tedy kolik vám banka vůbec půjčí — rozhoduje váš příjem a existující závazky. Zjednodušeně platí, že splátky všech úvěrů dohromady by neměly ukrojit víc než zhruba polovinu čistého příjmu, přičemž banky si k tomu přidávají vlastní rezervy a limity.
U zaměstnanců je výpočet přímočarý. U podnikatelů se ale metodiky bank výrazně liší a rozdíl v uznaném příjmu bývá i desítky procent — podrobně to popisuju v návodu Hypotéka pro OSVČ.
Chcete přesná čísla místo orientačních?
Nechte mi kontakt a připravím vám srovnání nabídek 9 bank a stavebních spořitelen pro vaše konkrétní parametry. Ozvu se vám já osobně, do 48 hodin. Nezavazuje vás to k ničemu.
Vyplňte prosím jméno, platný telefon a zaškrtněte souhlas.
Hotovo, ozvu se do 48 hodin
Mezitím si připravím srovnání nabídek přesně pro parametry, které jste zadal do kalkulačky.
Časté dotazy
Je výsledek kalkulačky závazný?
Ne, jde o orientační výpočet podle sazby dostupné na trhu. Skutečnou sazbu ovlivňuje bonita, typ nemovitosti, LTV, délka fixace a doprovodné produkty. Závaznou nabídku vydává banka až po posouzení konkrétní žádosti.
Kolik potřebuji vlastních zdrojů?
Banky obvykle financují do 80 % hodnoty nemovitosti, v některých případech do 90 %. Potřebujete tedy zpravidla 20 % vlastních zdrojů, u devadesátiprocentních hypoték 10 %. Vyšší podíl vlastních peněz zpravidla znamená i lepší sazbu.
Jak dlouhou splatnost zvolit?
Delší splatnost sníží splátku, ale prodraží úvěr o statisíce až miliony na úrocích. Kratší je celkově levnější, ale vyžaduje vyšší příjem. Splatnost bývá omezená vaším věkem v době doplacení, zpravidla 65 až 70 lety.
Můžu splátku později snížit nebo hypotéku doplatit dřív?
Ano. Mimořádnou splátku můžete podle zákona poslat jednou ročně k výročí smlouvy až do 25 % jistiny bez sankce, stejně jako ke konci fixace. Změna splatnosti nebo splátky se řeší dodatkem ke smlouvě a banky k ní přistupují různě.
Počítá kalkulačka i s refinancováním?
Pro orientaci ano — zadejte místo ceny nemovitosti její aktuální hodnotu a místo vlastních zdrojů rozdíl mezi hodnotou a zbývající jistinou. Přesnější je ale nechat si spočítat konkrétní srovnání, protože u refinancování hrají roli i podmínky stávajícího úvěru.