Fixace je období, na které máte s bankou domluvenou pevnou úrokovou sazbu. Když skončí, sazba se mění — a s ní i vaše měsíční splátka. Banka vám pošle nabídku nové sazby, obvykle několik týdnů předem, a vy máte tři možnosti: přijmout ji, přejít jinam, nebo hypotéku doplatit.
Většina lidí volí první možnost, protože na zbylé dvě už nemá čas. A přesně s tím banky počítají.
Co se stane, když nezareagujete
Ve většině úvěrových smluv platí, že pokud na nabídku nové sazby neodpovíte, fixace se automaticky prodlouží za sazbu, kterou banka navrhla. Mlčení se tady rovná souhlasu. Není to nic nekalého — je to ve smlouvě — ale je to varianta, která vás bude stát nejvíc.
Nabídka od vlastní banky totiž zpravidla není to nejlepší, co pro vás má. Je to první krok vyjednávání. Banka ví, že přechod ke konkurenci stojí čas a energii, a podle toho nabídku nastavuje. Když máte v ruce konkrétní protinabídku od jiné banky, dokáže se ta samá sazba posunout — často znatelně.
Kdy začít
Klíčové je nezačít tehdy, kdy vám přijde dopis z banky. Tehdy už hrajete na jejich hřiště a s jejich hodinami. Časová osa, která funguje:
- 12 měsíců předemZjistíte si přesné datum konce fixace, zbývající jistinu a současnou sazbu. Zapíšete si datum do kalendáře. Zní to banálně, ale většina lidí přesné datum nezná.
- 6 měsíců předemPorovnáte svoji sazbu s trhem a necháte si připravit srovnání nabídek. Řada bank umí sazbu rezervovat dopředu — když sazby mezitím vzrostou, máte zamčeno.
- 3 měsíce předemVyžádáte si od banky nabídku nové sazby písemně a porovnáte ji s konkurencí. Tady padá rozhodnutí. Pokud měníte banku, proces spouštíte právě teď.
- 1 měsíc předemDotahujete: podepsaná smlouva, potvrzené čerpání ke dni konce fixace, zástavní právo a pojištění nemovitosti.
Refinancování k jiné bance trvá zhruba čtyři až osm týdnů podle toho, jak rychle se sejdou podklady a odhad nemovitosti. Kdo začne měsíc před koncem fixace, stihne to jen s tlakem a bez prostoru vyjednávat.
Tři cesty a kdy dávají smysl
Refixace — zůstáváte u své banky
Sjednáte novou sazbu tam, kde jste. Je to nejrychlejší cesta: bez nové žádosti, bez odhadu nemovitosti, bez přepisu zástavního práva. Dává smysl, když je nabídka srovnatelná s trhem — nebo když ji po předložení konkurenční nabídky srovnáte.
Refinancování — přecházíte jinam
Znamená novou žádost, nový odhad a přepis zástavního práva v katastru. Papírování navíc, ale u rozdílu několika desetin procenta se to na pětiletou fixaci vyplatí. Většinu administrativy za vás vyřídí specialista.
Doplacení — zbavíte se úvěru
Máte prostředky a chcete mít klid. Ke dni konce fixace je to bez sankce — banka nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení. Zvažte ale, jestli se peníze nevyplatí spíš investovat, pokud je vaše sazba nižší než výnos, kterého lze dosáhnout jinde.
Kolik to dělá v penězích
Modelový příklad: zbývá vám splatit 3 000 000 Kč na 20 let. Banka nabídne prodloužení za 5,5 %, konkurence dá 4,9 %.
| Varianta | Měsíční splátka |
|---|---|
| Nabídka stávající banky — 5,5 % | 20 637 Kč |
| Konkurenční nabídka — 4,9 % | 19 633 Kč |
| Rozdíl za pětiletou fixaci | 60 198 Kč |
Šest desetin procenta zní jako detail. Na pětileté fixaci je to šedesát tisíc korun — a to je jen rozdíl na splátkách, nepočítáme rychlejší úbytek jistiny. Právě proto se vyplatí věnovat konci fixace pár hodin práce.
Co ovlivní vaši novou sazbu
Sazba není jen číslo z ceníku. Ovlivňují ji tři věci, které za těch pár let od podpisu mohly hrát ve váš prospěch:
- Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Jistina se splácením snížila a nemovitost mezitím možná zdražila. Když se dostanete pod 80 %, případně pod 70 %, banky nabízejí lepší sazby. Nový odhad se často zaplatí sám.
- Vaše bonita. Nová banka posuzuje příjmy a závazky od začátku. Vyšší příjem než před lety hraje pro vás; nový leasing nebo kreditka naopak proti.
- Délka nové fixace. Kratší fixace bývají levnější, ale znamenají, že tuhle situaci budete řešit dřív. Delší fixace je pojistka proti růstu sazeb — a stojí něco navíc.
Pozor na doplňkové podmínky. Sazba se často odvíjí od toho, jestli si k hypotéce vezmete i účet, pojištění nebo aktivní platby kartou. Porovnávejte celkové náklady, ne jen procento — nabídka s nižší sazbou a povinnými produkty může vyjít dráž.
Končí mi fixace — checklist krok za krokem
Dvoustránkový PDF checklist: co udělat 12, 6, 3 měsíce a měsíc před koncem fixace, jaké dokumenty si připravit a kdy neplatíte za předčasné splacení. K vytištění a odškrtávání.
Vyplňte prosím jméno, platný e-mail a zaškrtněte souhlas.
Poplatky: co říká zákon
Od 1. září 2024 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která sjednotila pravidla pro předčasné splacení. Banka může požadovat náhradu nákladů ve výši 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 %, plus administrativní poplatek do 1 000 Kč. Nová pravidla se týkají smluv uzavřených od tohoto data a starších úvěrů, u kterých byla později sjednána nová fixace.
Podstatné je ale to, kdy banka náhradu požadovat nesmí. Kromě tíživých životních situací a mimořádné splátky do 25 % ročně jsou to právě dva okamžiky, o kterých je celý tento text:
- ke dni konce fixace úrokové sazby,
- do tří měsíců od okamžiku, kdy vám banka oznámila novou výši úrokové sazby.
Jinými slovy: konec fixace je zákonem chráněné okno, ve kterém můžete odejít bez sankce. Mimo něj vás odchod něco stojí. Proto se vyplatí ho nepromarnit.
Časté dotazy
Jak dlouho předem mám začít?
Ideálně 6 až 12 měsíců. Nabídky konkurenčních bank lze rezervovat s předstihem a samotné refinancování trvá 4 až 8 týdnů. Kdo začne až po obdržení nabídky od své banky, má na rozhodnutí několik týdnů a mnohem slabší pozici.
Co když na nabídku nezareaguji?
Ve většině smluv se fixace automaticky prodlouží za navrženou sazbu. Mlčení se považuje za souhlas — a je to obvykle nejdražší varianta. Zkontrolujte si znění své úvěrové smlouvy.
Je refinancování složité?
Vyžaduje novou žádost, odhad nemovitosti a přepis zástavního práva v katastru. Z pohledu klienta to znamená doložit příjmy a podepsat dokumenty; zbytek včetně komunikace s bankami, odhadcem a katastrem lze nechat na specialistovi.
Přijdu o něco, když zůstanu u své banky?
Ne, pokud je nabídka srovnatelná s trhem. Refixace je nejrychlejší cesta a u řady bank se dá vyřídit online. Rozdíl je v tom, jestli nabídku přijmete naslepo, nebo až po srovnání s konkurencí — druhá varianta často vede k lepší sazbě u téže banky.
Mám hypotéku se dvěma žadateli, komplikuje to situaci?
Nijak zásadně. Oba žadatelé procházejí posouzením bonity znovu a oba podepisují. Řešit se to musí zvlášť tehdy, když se od podpisu změnila vaše rodinná situace — například při rozvodu a vypořádání společného jmění.
Ing. Radek Koláček
Hypoteční a investiční specialista, 6+ let praxe a 100+ dlouhodobých klientů. Vázaný zástupce registrovaný u České národní banky. Porovnává nabídky 9 bank a stavebních spořitelen a vede klienty celým procesem od výpočtu po podpis.
Končí vám fixace? Podívejme se na to spolu
Spočítejte si orientační splátku a nechte si připravit srovnání nabídek. Ozvu se vám já osobně, do 48 hodin.
Spočítat splátku a získat nabídku