Nejčastější věta, kterou od podnikatelů slyším, zní: „Vydělávám slušně, ale banka mi řekla, že na hypotéku nedosáhnu." Skoro vždy za tím stojí jediné nedorozumění — banka se totiž nedívá na to, kolik vám přijde na účet, ale na to, co jste přiznal státu.
A právě tady začíná problém. Roky se snažíte platit co nejnižší daně, což dává ekonomicky smysl. Jenže přesně to samé daňové přiznání, které vám šetří odvody, je pro banku jediným důkazem, kolik vyděláváte. Nízká daň se rovná nízký doložitelný příjem.
Dvě metody, kterými banky počítají příjem OSVČ
Zásadní věc, kterou většina podnikatelů netuší: banky nepoužívají jeden postup. Používají dva, a rozdíl mezi nimi rozhoduje o tom, jestli na hypotéku dosáhnete.
1. Výpočet ze základu daně
Klasický postup. Banka vezme z daňového přiznání rozdíl mezi příjmy a výdaji, tedy základ daně, vydělí ho dvanácti a s tímto číslem pracuje jako s měsíčním příjmem. Některé banky k základu daně přičítají zpět odpisy, protože nejde o skutečný odliv peněz. Obvykle se posuzují dvě poslední období, někdy se z nich dělá průměr, jindy se bere to horší z nich.
2. Obratová metoda
Banka se na základ daně vůbec nedívá. Vezme celkové příjmy, tedy obrat, a uzná z něj určité procento jako použitelný příjem. Kolik přesně, se liší podle banky, oboru i délky podnikání — rozpětí je opravdu široké. Pro podnikatele s vysokým obratem a nízkým základem daně vychází tahle cesta podstatně příznivěji a je to hlavní důvod, proč se výsledky mezi bankami tak liší.
Není to ale univerzální řešení. Obratovou metodu nenabízejí všechny banky a tam, kde funguje, bývá vykoupena omezeními: nižším maximálním LTV, stropem na výši úvěru nebo stropem uznatelného příjmu. Některé banky navíc spočítají obě metody a použijí tu výhodnější.
Jak velký ten rozdíl bývá
Modelový příklad. Živnostník s ročním obratem 2 400 000 Kč, který uplatňuje skutečné výdaje ve výši 2 000 000 Kč, takže jeho základ daně činí 400 000 Kč. Banka počítající obratovou metodou uzná pro ilustraci 25 % z obratu.
| Metoda posouzení | Měsíční příjem pro banku |
|---|---|
| Ze základu daně — 400 000 Kč ročně | 33 333 Kč |
| Obratová metoda — 25 % z 2 400 000 Kč | 50 000 Kč |
| Rozdíl v doložitelném příjmu | + 50 % |
Padesát procent příjmu navíc se v úvěrové kapacitě promítne ve statisících korun. Jde přitom o téhož člověka, se stejnými penězi na účtu a stejným daňovým přiznáním — jen v jiné bance. Proto u podnikatelů platí dvojnásob, že první zamítnutí neznamená konec.
Zamítnutí u jedné banky není verdikt. Znamená jen, že daná banka použila metodiku, která vaší situaci nesedí. Než ale žádost podáte jinam, má smysl vědět, která metoda se na vás hodí — každá žádost totiž zanechá stopu v registrech a série zamítnutí vaši pozici zhorší.
Výdajový paušál: pohodlí, které se vymstí
Uplatňujete-li výdaje procentem z příjmů — 80 % u řemeslných živností a zemědělské výroby, 60 % u volných živností, 40 % u svobodných povolání a autorských honorářů — je administrativa jednoduchá. Základ daně tím ale automaticky stlačíte na 20, 40 nebo 60 procent obratu.
U šedesátiprocentního paušálu tedy z milionového obratu zbývá základ daně 400 000 Kč, tedy něco přes 33 tisíc měsíčně. Pokud jsou vaše skutečné výdaje výrazně nižší než paušál, vyděláváte reálně mnohem víc — ale banka o tom z přiznání nemá jak vědět.
Existuje ale i třetí postup, o kterém se moc neví: část bank umí uplatněný paušál pro účely posouzení příjmu ponížit, protože vychází z toho, že skutečné výdaje bývají nižší než ten daňový. Tím se doložitelný příjem zvedne, aniž byste sahali na daňové přiznání. Kolik banka ponížení uzná, se liší podle výše paušálu i podle oboru činnosti.
Paušální daň: největší komplikace posledních let
Paušální režim je pro spoustu OSVČ skvělá věc: jedna měsíční platba, žádné přiznání, žádné přehledy. Přesně to je ale kámen úrazu — když nepodáváte daňové přiznání, nemáte čím doložit příjem. Chybí dokument, na kterém stojí celá standardní metodika bank.
Neznamená to ale, že je hypotéka nedostupná — naopak, většina bank dnes paušalisty posoudit umí. Každá jinak a za vlastních podmínek: z obratů na podnikatelském účtu, z evidence příjmů, kterou musíte vést i v paušálním režimu, z potvrzení o zařazení do pásma nebo právě obratovou metodou. Podmínkou bývá minimální doba podnikání a někdy strop uznatelného příjmu. Rozdíly mezi bankami jsou v tomhle bodě ještě větší než jinde, takže hraje roli, kam žádost podáte hned napoprvé.
Pokud vážně uvažujete o hypotéce v horizontu dvou let, stojí za zvážení, jestli je paušální režim správná volba právě teď. Rozdíl v odvodech bývá řádově desetitisíce ročně — rozdíl v dostupnosti hypotéky může být řádově statisíce v úvěru.
Svobodná povolání mají vlastní pravidla
Pokud patříte mezi lékaře, advokáty, notáře, exekutory, insolvenční správce, znalce nebo podobné profese, stojí za to se ptát cíleně. Část bank pro tyto skupiny drží zvláštní režim posouzení příjmu, který bývá výrazně příznivější než standardní výpočet ze základu daně — a někdy vedle sebe postaví dva různé výpočty a použije ten lepší.
Zpravidla se přitom vyžaduje doložená doba působení v profesi, kladné daňové přiznání bez ztráty a bezdlužnost. Je to detail, na který se v bance samo od sebe nikdo nezeptá, takže o něj stojí za to říct si sám.
Kdy žádost podat
Časování hraje u podnikatelů větší roli než u zaměstnanců. Rozhoduje o tom, se kterými daňovými přiznáními banka pracuje:
- Po podání přiznání banka počítá s čerstvým obdobím. Když jste měl loni dobrý rok, vyplatí se přiznání podat co nejdříve a žádat až potom.
- Naopak když byl loňský rok slabší, může se vyplatit žádost podat ještě před podáním přiznání, dokud banka pracuje se dvěma staršími, lepšími obdobími. S odkladem daňového přiznání přes daňového poradce se tenhle prostor prodlužuje.
- Jedno uzavřené období většině bank stačí. Dvě daňová přiznání požaduje jen část z nich, případně se vyžadují až u vyšších úvěrů. Minimální doba podnikání se pohybuje zhruba od šesti do dvanácti měsíců a některé banky umí pracovat i s přiznáním za kratší období než celý rok — pak se příjem přepočítá podle skutečně odpodnikaných měsíců.
Co si připravit
- Dvě poslední daňová přiznání včetně potvrzení o podání nebo razítka finančního úřadu — samotné vytištěné přiznání bez potvrzení bance nestačí.
- Potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny. Nedoplatky jsou u OSVČ nejčastější důvod komplikací.
- Výpisy z podnikatelského účtu, obvykle za 6 až 12 měsíců. Mít podnikání oddělené od osobních financí vám tady ušetří spoustu vysvětlování.
- Přehled ostatních závazků — leasingy, provozní úvěry, kontokorenty, kreditní karty. Objeví se v registrech, takže je lepší je uvést rovnou.
- U s. r. o. navíc účetní závěrku, výkaz zisku a ztráty a doklad o odměně jednatele nebo podílu na zisku.
Co si nepokazit
Několik věcí, které v roce před žádostí zbytečně zhoršují pozici. Neplaťte nedoplatky na poslední chvíli — bezdlužnost potřebujete čistou. Nezakládejte těsně před žádostí nové provozní úvěry ani leasingy, protože snižují volnou kapacitu na splátku. A hlavně: pokud plánujete hypotéku, proberte s účetní daňovou optimalizaci s dvouletým předstihem. Ušetřená daň se nedá vrátit zpět a banka bude počítat přesně s tím, co v přiznání stojí.
Poslední poznámka pro ty, kdo kombinují zaměstnání a podnikání: většina bank umí obojí sečíst, ale podmínky se liší podle toho, který příjem je hlavní a jak dlouho trvá. I tohle je situace, kde se banky rozcházejí a vyplatí se vybírat.
Časté dotazy
Jak dlouho musím podnikat?
Většině bank stačí jedno uzavřené zdaňovací období, tedy jedno podané daňové přiznání. Dvě přiznání chce jen část z nich, případně se objevují u vyšších úvěrů. Minimální doba podnikání bývá zhruba 6 až 12 měsíců a některé banky si poradí i s přiznáním za kratší období, které pak přepočítají na skutečně odpodnikané měsíce.
Dostanu hypotéku s paušální daní?
Ano, umí to většina bank — každá ale jinak a za vlastních podmínek. Chybí daňové přiznání, takže se příjem dokládá obraty na podnikatelském účtu, evidencí příjmů, potvrzením o pásmu paušálního režimu nebo obratovou metodou. Řešitelné to je, jen se vyplatí vybrat správnou banku hned napoprvé.
Proč mi banka spočítala nižší příjem, než reálně mám?
Protože pracuje se základem daně, ne s obratem. Čím víc výdajů uplatníte — ať už skutečných, nebo paušálních — tím nižší základ daně vykážete a tím nižší příjem vám banka uzná. Řešením bývá banka, která umí posoudit obratovou metodou nebo ponížit uplatněný paušál. Ne každá to nabízí a bývá to spojené s dalšími podmínkami.
Mám s. r. o., je to jednodušší?
Ne nutně, jen jinak složité. Posuzuje se odměna jednatele nebo mzda, případně podíl na zisku, a zpravidla také hospodaření firmy podle účetní závěrky. Typický problém: majitel si vyplácí minimální odměnu a zisk nechává ve firmě — pak je společnost zisková, ale doložitelný osobní příjem nízký.
Zamítla mě banka. Má smysl to zkoušet jinde?
Ano, protože metodiky se liší. Pozor ale na to, že každá žádost se zaznamená v úvěrových registrech a řada zamítnutí za sebou vaši pozici zhoršuje. Rozumnější než obcházet banky postupně je předem vybrat tu, jejíž metodika vaší situaci odpovídá.
Ing. Radek Koláček
Hypoteční a investiční specialista, 6+ let praxe a 100+ dlouhodobých klientů. Vázaný zástupce registrovaný u České národní banky. Podnikatelé tvoří podstatnou část jeho klientely — od živnostníků po majitele firem.
Podnikáte a chcete vědět, na co dosáhnete?
Projdu vaše přiznání metodikami jednotlivých bank a řeknu vám, kde vychází váš příjem nejlíp. Ozvu se do 48 hodin.
Nezávazně probrat možnosti